Les terres constructibles non bâties sont soumises à une taxe foncière spécifique. Cet article détaille les modalités de calcul et les cas d'exonération pour cette taxe visant à encourager la construction et lutter contre la rétention foncière.
Qu'est-ce qu'un terrain constructible non bâti ?
Un terrain constructible non bâti est une parcelle de terre qui remplit certaines conditions selon les règles d'urbanisme locales, mais sur laquelle aucune construction n'a encore été réalisée. Pour être considéré comme constructible, le terrain doit répondre à différents critères définis par le
Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune.
Les caractéristiques d'un terrain constructible non bâti
Pour qu'un terrain soit qualifié de constructible, il doit être situé dans une zone destinée à l'urbanisation selon le PLU. Cela signifie que la parcelle doit être classée en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser). Le terrain doit également disposer d'une superficie suffisante pour accueillir une construction, en respectant les règles de prospect, de hauteur et d'emprise au sol fixées par le PLU.
Un terrain constructible non bâti peut ne pas disposer de tous les équipements et voies d'accès nécessaires à la construction. Il peut notamment manquer de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement ou de gaz. L'absence de voirie d'accès à la parcelle n'empêche pas non plus sa qualification de terrain constructible.
Les raisons pour lesquelles un terrain peut être non constructible
Certains terrains peuvent être considérés comme non constructibles pour différentes raisons :
- Le terrain est situé dans un espace naturel protégé, comme une zone Natura 2000, une ZNIEFF (Zone Naturelle d'Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique) ou un site classé.
- La parcelle présente des risques naturels importants, tels que des risques d'inondation, de mouvement de terrain, d'avalanche ou de feu de forêt.
- Le terrain est exposé à des nuisances ou à des risques de pollution, comme la proximité d'une autoroute, d'une voie ferrée, d'une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) ou d'une zone industrielle.
- La configuration du terrain (pente, nature du sol, exposition) ne permet pas d'accueillir une construction dans des conditions satisfaisantes de sécurité et de salubrité.
La possibilité de rendre un terrain constructible
Dans certains cas, il est possible de rendre un terrain non constructible en terrain constructible, en obtenant une modification du PLU auprès de la mairie. Cette procédure peut être envisagée si le terrain présente un intérêt pour la commune en termes de développement urbain et si sa constructibilité ne porte pas atteinte à l'environnement ou à la sécurité publique. La révision du PLU est cependant une démarche longue et complexe, qui nécessite l'accord du conseil municipal.
Comment est calculée la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis ?
La taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis est un impôt local dû chaque année par les propriétaires de ces terrains. Son calcul repose sur plusieurs éléments spécifiques qu'il est important de bien comprendre pour en maîtriser le montant.
Base d'imposition et revenu cadastral
Le calcul de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis s'appuie sur la base d'imposition, qui correspond au revenu cadastral du terrain. Ce revenu cadastral est égal à la valeur locative cadastrale du terrain, à laquelle on applique un abattement forfaitaire de 20%.
Ainsi, pour un terrain dont la valeur locative cadastrale serait de 1000 €, le revenu cadastral serait de :
1000 € - (1000 € x 20%) = 800 €
Majoration de la valeur locative et valeur forfaitaire au mètre carré
Depuis 2015, une majoration de 25% de la valeur locative s'applique pour les terrains constructibles situés dans certaines zones tendues. De plus, une valeur forfaitaire au mètre carré a été instaurée :
- 5 € par mètre carré en 2015 et 2016
- 10 € par mètre carré à partir de 2017
Exemple de calcul
Prenons l'exemple d'un terrain constructible non bâti de 1000 m², dont la valeur locative est de 200 €. Voici comment se calculerait la taxe foncière :
| Année |
Calcul |
Montant |
| 2015-2016 |
(200 € x 1,25) + (1000 m² x 5 €) |
5 250 € |
| À partir de 2017 |
(200 € x 1,25) + (1000 m² x 10 €) |
10 250 € |
On constate que la taxe foncière sur ce terrain constructible non bâti a quasiment doublé entre 2016 et 2017, passant de 5 250 € à 10 250 €, sous l'effet de l'augmentation de la valeur forfaitaire au mètre carré.
Il est donc essentiel pour les propriétaires de terrains constructibles non bâtis de bien prendre en compte ces évolutions fiscales dans la gestion de leur patrimoine immobilier.
Exonérations de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis
Les propriétaires de terrains constructibles non bâtis peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'exonérations de la taxe foncière. Ces exonérations peuvent être permanentes ou temporaires selon la nature et l'usage du terrain.
Exonérations permanentes de taxe foncière
Certaines propriétés non bâties sont exonérées de manière permanente de la taxe foncière :
- Les propriétés agricoles (terres, prés, prairies naturelles, vergers, vignes, bois, landes, lacs, étangs, jardins autres que d'agrément) sont exonérées pour les parts régionale et départementale, et jusqu'à 20% de la part communale.
- Les voies publiques telles que les routes nationales, chemins départementaux, voies et places communales.
- Les propriétés de l'État et des collectivités locales affectées à un service public ou d'utilité générale non productif de revenus.
Exonérations temporaires de taxe foncière
D'autres terrains peuvent bénéficier d'exonérations temporaires :
Terrains boisés
Les terrains nouvellement boisés bénéficient d'exonérations pendant 30 ans à compter du semis ou de la plantation. Des exonérations prolongées de 20 ans sont possibles pour les peupleraies et futaies.
Sites Natura 2000
Les propriétés non bâties situées dans un site Natura 2000 peuvent être exonérées pendant 5 ans renouvelables, sur décision des communes et EPCI.
Zones humides
Les terrains situés dans certaines zones humides peuvent aussi bénéficier d'exonérations temporaires de 5 ans renouvelables.
Réductions de taxe foncière
Enfin, des réductions de taxe foncière sont prévues dans certains cas :
- Les jeunes agriculteurs bénéficient d'un dégrèvement de 50% pendant 5 ans.
- En cas de pertes de récoltes suite à des intempéries, des dégrèvements proportionnels aux dommages peuvent être accordés.
Il est donc important pour les propriétaires de terrains constructibles non bâtis de vérifier s'ils peuvent prétendre à ces différentes exonérations ou réductions de taxe foncière en fonction de leur situation.
Impact de la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles
La majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis dans les zones tendues a un impact significatif sur les propriétaires fonciers. Cette mesure vise à lutter contre la rétention foncière et à encourager la construction de logements dans les secteurs où la demande est forte.
Objectif de la majoration : lutter contre la rétention foncière
L'objectif principal de la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis est de dissuader les propriétaires de conserver leurs terrains sans les construire ou les vendre. Dans les zones tendues où la demande de logements est élevée, la rétention foncière peut freiner la construction de nouveaux logements et aggraver la crise du logement.
En augmentant la taxe foncière sur ces terrains, les pouvoirs publics incitent les propriétaires à les construire ou à les vendre à des promoteurs immobiliers qui pourront y réaliser des programmes de logements. Cette mesure vise ainsi à libérer du foncier constructible et à favoriser la production de nouveaux logements dans les secteurs où ils sont le plus nécessaires.
Montant de la majoration : jusqu'à 10 € /m² en 2017
La majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis a été progressivement mise en place à partir de 2015. Le montant de la majoration était initialement fixé à 3 € par mètre carré, puis il a été porté à 5 € /m² en 2016 et jusqu'à 10 € /m² en 2017.
Concrètement, cela signifie que pour un terrain constructible non bâti de 500 m², la majoration de la taxe foncière représentait :
- 1 500 € en 2015 (500 m² x 3 €)
- 2 500 € en 2016 (500 m² x 5 €)
- 5 000 € en 2017 (500 m² x 10 €)
Pour un terrain de 1 000 m², la majoration atteignait donc 10 000 € en 2017, ce qui représente une augmentation substantielle de la taxe foncière pour les propriétaires concernés.
Impact sur les propriétaires fonciers
L'impact de cette majoration sur les propriétaires fonciers est significatif, en particulier pour ceux qui possèdent de grandes surfaces de terrains constructibles non bâtis. Face à l'augmentation de la taxe foncière, ils sont incités à prendre une décision :
- Soit construire eux-mêmes sur leurs terrains pour éviter de payer la majoration ;
- Soit vendre leurs terrains à des promoteurs immobiliers qui pourront y réaliser des programmes de logements.
Dans les deux cas, l'objectif de libérer du foncier constructible et de favoriser la production de nouveaux logements est atteint. Cependant, cette mesure peut aussi avoir des effets négatifs pour certains propriétaires qui n'ont pas nécessairement les moyens de construire ou de vendre leurs terrains dans l'immédiat.
La majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis est donc un levier fiscal puissant pour lutter contre la rétention foncière, mais qui doit être utilisé avec discernement pour ne pas pénaliser excessivement les propriétaires fonciers.
