Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est crucial pour les locataires et propriétaires de logements en France. Il classe les logements de A à G selon leur consommation énergétique. La loi Climat et résilience vise à interdire progressivement la location des logements énergivores.
Comprendre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document réglementaire qui évalue la performance énergétique d'un logement. Il est obligatoire pour toute vente ou location d'un bien immobilier en France. Le DPE fournit des informations précieuses sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, permettant ainsi aux acheteurs ou locataires potentiels de prendre une décision éclairée.
Les classes énergétiques du DPE
Le DPE classe les logements selon leur performance énergétique, allant de la classe A (la plus performante) à la classe G (la moins performante). Voici ce que représente chaque classe en termes de consommation énergétique :
Classe A : consommation inférieure à 50 kWh/m²/an
Classe B : consommation comprise entre 51 et 90 kWh/m²/an
Classe C : consommation comprise entre 91 et 150 kWh/m²/an
Classe D : consommation comprise entre 151 et 230 kWh/m²/an
Classe E : consommation comprise entre 231 et 330 kWh/m²/an
Classe F : consommation comprise entre 331 et 450 kWh/m²/an
Classe G : consommation supérieure à 450 kWh/m²/an
Les logements classés F et G sont considérés comme des "passoires énergétiques", car ils consomment beaucoup d'énergie et sont souvent inconfortables à vivre.
La loi Climat et résilience et ses objectifs
La loi Climat et résilience, adoptée en août 2021, vise à accélérer la transition écologique en France. L'un de ses objectifs est de lutter contre les passoires énergétiques en incitant les propriétaires à rénover leurs logements énergivores. Cette loi prévoit notamment :
L'interdiction progressive de la mise en location des logements classés F et G à partir de 2025
L'obligation pour les propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir louer ou vendre leur bien
La mise en place d'aides financières pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation
L'importance du DPE pour les locations
Le DPE est devenu un élément incontournable pour les propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (classe G+). Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés G en 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Les propriétaires ont donc tout intérêt à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien et pouvoir continuer à le louer.
Les dates clés du calendrier d'interdiction de location
Le calendrier d'interdiction de location pour les logements énergivores, classés F et G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), s'échelonne sur plusieurs années. Cette mesure progressive vise à inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs biens immobiliers.
1er janvier 2023 : Gel des loyers pour les logements classés F et G
Dès le début de l'année 2023, un gel des loyers s'est appliqué aux logements classés F et G, autrement dit les plus énergivores. Cette mesure incitative vise à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leurs biens.
1ᵉʳ janvier 2025 : Entrée en vigueur de l'interdiction de location des logements de classe G
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, l'interdiction de location s'étendra aux logements de classe G. Ces logements seront alors considérés comme des "passoires thermiques", et leur mise en location sera strictement interdite.
1ᵉʳ janvier 2028 : Entrée en vigueur de l'interdiction de location des logements de classe F
Trois ans plus tard, l'interdiction de location concernera également les logements de classe F, à partir du 1ᵉʳ janvier 2028. Cette échéance permet aux propriétaires de disposer de suffisamment de temps pour planifier et réaliser les travaux de rénovation nécessaires.
1ᵉʳ janvier 2034 : Entrée en vigueur de l'interdiction de location des logements de classe E
Enfin, la dernière échéance sera le 1ᵉʳ janvier 2034, où les logements classés E ne pourront plus être loués. Cela montre bien l'ambition du gouvernement de rendre le parc immobilier français plus écoresponsable et performant sur le plan énergétique.
Tableau récapitulatif des seuils de consommation énergétique maximale autorisée pour la location
Date d'application
Classe DPE interdite à la location
Consommation énergétique maximum autorisée (en énergie finale)
1er janvier 2023
G+
450 kWh/m²/an
1er janvier 2025
G
421 kWh/m²/an
1er janvier 2028
F
331 kWh/m²/an
1er janvier 2034
E
251 kWh/m²/an
Les exceptions à l'interdiction de location
Bien que l'interdiction de location des logements classés F et G soit une mesure forte pour lutter contre les passoires thermiques, il existe certaines exceptions prévues par la législation. Tous les logements énergivores ne sont pas concernés de la même manière par ces restrictions, sous réserve de remplir des critères bien précis.
Les exceptions liées aux contraintes architecturales et patrimoniales
Les bâtiments historiques et les logements situés dans des zones protégées bénéficient d'une certaine souplesse vis-à-vis de l'interdiction de location. Lorsque les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer le DPE entrent en contradiction avec les règles de préservation du patrimoine, les propriétaires peuvent être exemptés.
C'est notamment le cas pour les logements classés monuments historiques, ceux situés dans des sites patrimoniaux remarquables, des sites inscrits ou classés, ou encore lorsque les travaux ne respectent pas les règlements d'urbanisme locaux. Les propriétaires doivent alors justifier de l'incompatibilité des rénovations avec ces contraintes pour pouvoir continuer à louer leur bien.
L'exception en cas de risque pour la structure du bâtiment
Autre exception notable : lorsque les travaux de rénovation énergétique risquent de porter atteinte à l'intégrité du bâtiment. Si les interventions nécessaires pour sortir des classes F ou G font courir un risque de pathologie du bâti, en affectant les structures ou l'étanchéité de la construction, alors le logement peut échapper à l'interdiction de location.
Pour bénéficier de cette exemption, le propriétaire doit fournir une note argumentée rédigée par un expert en bâtiment. Celui-ci doit attester que les travaux envisagés menacent la solidité ou la salubrité du logement, rendant la rénovation impossible sans danger.
Le coût excessif des travaux, autre motif de dérogation
Enfin, les pouvoirs publics ont prévu une exception lorsque le montant des travaux de rénovation énergétique dépasse un certain seuil. Si le coût des interventions nécessaires pour améliorer le DPE excède 50% de la valeur vénale du bien, estimée par un professionnel de l'immobilier, alors le logement peut continuer à être loué malgré son étiquette énergivore.
Cette disposition vise à ne pas pénaliser les propriétaires de logements dont la rénovation serait trop onéreuse par rapport à leur valeur marchande. Cependant, pour en bénéficier, une évaluation récente du bien par un expert immobilier agréé est indispensable.
Si les exceptions à l'interdiction de location des passoires thermiques sont bien réelles, elles restent soumises à des critères stricts. Les propriétaires doivent être en mesure de prouver qu'ils entrent dans l'un des cas de dérogation prévus par la loi, sous peine de ne plus pouvoir louer leur logement énergivore. La rénovation énergétique reste donc la solution à privilégier pour garantir la décence du parc locatif français.
Comment améliorer son DPE pour éviter l'interdiction de location
Face aux nouvelles interdictions de location des logements énergivores classés F et G, les propriétaires doivent entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien immobilier. Heureusement, il existe de nombreuses solutions techniques et aides financières pour les accompagner dans cette démarche.
Les travaux de rénovation énergétique pour améliorer son DPE
Pour sortir un logement de la catégorie des passoires thermiques, il est souvent nécessaire de combiner plusieurs types de travaux :
Une isolation thermique complète : renforcer l'isolation de la toiture, des combles, des murs et du plancher bas pour réduire considérablement les pertes de chaleur.
L'installation de systèmes de ventilation performants comme une VMC simple flux hygroréglable ou double flux, pour assurer un renouvellement optimal de l'air tout en limitant les déperditions.
Le remplacement des systèmes de chauffage par des équipements plus efficaces utilisant des énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière à granulés, chauffe-eau thermodynamique, etc).
La pose de menuiseries isolantes (fenêtres double ou triple vitrage) pour supprimer les ponts thermiques.
Selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), le coût moyen pour rénover une passoire thermique et atteindre la classe C est estimé à :
46 000 € pour une maison individuelle
25 000 € pour un appartement
Les aides financières à la rénovation énergétique
Pour inciter les propriétaires à rénover, l'État et les collectivités locales proposent de nombreux dispositifs d'aides :
La TVA à 5,5%
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%. Cet avantage fiscal permet de réduire significativement le coût des rénovations.
Les aides locales
De nombreuses régions, départements et communes proposent des subventions complémentaires pour la rénovation énergétique. Il est conseillé de se renseigner auprès des autorités locales pour connaître les aides disponibles.
L'Éco-prêt à taux zéro
Ce prêt sans intérêt peut financer jusqu'à 50 000 € de travaux sur une durée de 20 ans maximum. Pour en bénéficier, il faut réaliser un "bouquet de travaux" comprenant au moins deux actions de rénovation (isolation, chauffage, énergies renouvelables, etc).
En combinant ces différentes aides, il est possible de financer une grande partie du coût des travaux et d'éviter ainsi l'interdiction de location. Rénover son logement énergivore est un investissement rentable sur le long terme, qui permet d'augmenter sa valeur patrimoniale et de réduire la facture énergétique des locataires.
La gestion de patrimoine n’est pas un travail facile étant donné l’importance de l’enjeu que son client lui confie. Ainsi, il sera tenu avant tout de bien analyser la situation, les ressources et les besoins de son client afin de trouver les solutions les mieux adaptées pour réaliser ses objectifs.
Quel type de patrimoine immobilier ?
Le patrimoine immobilier constitue tous les biens immobiliers qu’un individu possède. Il existe plusieurs sortes de patrimoine immobilier : l’immobilier d’habitation, l’immobilier commercial qui touche spécialement l’immobilier professionnel et les terrains à bâtir représentent également une grande part du patrimoine immobilier, les terrains à bâtir ainsi que les forêts, les champs et plantations agricoles.
