Le régime fiscal pour location meublée non professionnelle concerne les contribuables qui œuvrent dans le domaine de la location immobilière sans être inscrits comme professionnels. Ce statut particulier vous permet d’économiser au niveau de l’impôt, de développer un patrimoine immobilier, tout en percevant des revenus locatifs.
Quelles conditions sont exigibles pour y accéder ?
Pour obtenir le statut LMNP, vous devez être un particulier, considéré fiscalement comme résident français. Le logement neuf ou ancien que vous comptez mettre en location (appartement ou chambre d’hôte) doit être suffisamment équipé pour que votre futur locataire puisse l’occuper en n’apportant que ses affaires personnelles. La location doit être officialisée par un bail d’un an (sauf pour les résidences pour touristes), signé par les deux parties. Pour cette activité, vous ne devez pas vous être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette location ne peut constituer votre activité principale ; elle peut cependant vous permettre de réaliser un revenu égal ou inférieur à 23 000 € par an et/ou représentant moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal. Au-delà de ce plafond, vous seriez considéré comme Loueur Meublé Professionnel. Certaines conditions financières s’appliquent…
- En cas de recours au crédit pour votre financement, le ratio d’endettement ou vos charges mensuelles ne doivent pas excéder 33% de votre revenu annuel net.
- Dans le cadre d’une nouvelle acquisition d’un bien, vous devrez épargner mensuellement, au minimum, entre 250 et 300 €.
Par ailleurs, si vous vous autofinancez, vous n’avez aucune condition financière spécifique à respecter. S’il s’agit de la location de chambres d’hôtes, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur vos bénéfices, si le montant du loyer ne dépasse pas le plafond de 760 € par an. La location (meublée) d’une ou même de plusieurs pièces de votre résidence principale est également libérée d’impôts si le loyer demandé demeure raisonnable. Le logement doit alors s’avérer la résidence principale de votre locataire.
Quels sont les types de biens que vous pouvez louer ?
La location meublée non professionnelle ne concerne que les 5 types d’établissements (appartement, chambres d’hôte, maison) suivants :
- Résidence destinée à accueillir des touristes. Ce logement tout équipé peut inclure des services annexes tels qu’un comptoir d’accueil, un restaurant, ménage.
- Résidence d’affaires pour accueillir des clients lors de leurs déplacements. Contrairement à un hôtel, il doit s’agir d’un logement indépendant, équipé à 100% et disposant de services annexes.
- Résidence pour seniors autonomes ou semi-autonomes.
- Résidence pour étudiants.
- Résidence médicalisée (EHPAD) accueillant des seniors non autonomes, nécessitant un accompagnement continu au quotidien.
Des solutions pour faciliter la réalisation de votre projet
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard peuvent vous aider à amortir certaines dépenses et à bénéficier d’une réduction d’impôt, sous certaines conditions. Ces programmes peuvent faire l’objet d’une baisse d’impôt sur certains travaux visant l’amélioration énergétique de votre logement ou encore des travaux d’adaptation aux locataires âgés et/ou handicapés. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous devez vous engager à conserver votre logement sur une période de 9 ans ; il vous est donc impossible de revendre le bien locatif pendant cette période. Pour faire diminuer votre facture fiscale, vous pouvez choisir entre deux options :
1) avec le régime « forfaitaire », vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers
2) avec le régime « réel », vous déduisez les amortissements et les charges pour réduire vos revenus locatifs, qui seront alors moins imposés.
Prenez note que le statut LMNP ne s’applique pas aux entreprises ou aux sociétés – ni aux biens immobiliers acquis via des SCPI.
