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Vous souhaitez monter un projet d’acquisition immobilière mais votre âme d’investisseur se désole de ne pouvoir se lancer : vous n’avez pas d’apport. Mais acheter quand on part de zéro en termes d’économies est-il si inaccessible ? Non.
Il va vous falloir emprunter pour investir. Avec des taux d’emprunt bas et des durées de prêt de plus en plus longues, le marché immobilier est aujourd’hui plus propice aux opérations d’investissement sans apport. Par ailleurs, il existe des dispositifs pour se constituer un patrimoine sans épargne dédiée, à condition d’avoir un projet solide et bien construit.
Tour d’horizon des réflexes pour un montage réussi :
Faites le point sur votre capacité de financement.
Revenus, âge, personnes à charge, … Votre projet commence par l’état des lieux de votre situation personnelle et financière. Commencez par vous montrer sous votre meilleur jour en présentant des finances saines avant même de définir votre projet. Un compte sans découvert ou un revenu (même faible) bien géré sont autant d’arguments pour démontrer à un organisme prêteur votre fiabilité et votre sérieux.
Assainir vos finances vous permettra d’avoir une idée claire de votre capacité d’endettement (pas plus de 30 % de vos revenus). En fonction de votre projet, il faudra ensuite rechercher les dispositifs d’aide sur lesquels vous appuyer.
Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre maison principale, il existe des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêts employeurs, prêt 1% logement…) permettant de réaliser une acquisition sans apport.
En termes d’investissement locatif, il faut prendre en compte les revenus potentiels générés, et retenir que les intérêts d’emprunt sont déductibles du montant des loyers.
Choisissez le bien immobilier qui convient à votre projet.
Ancien ou neuf ? Quelle localisation ? Quelle surface ? Travaux à prévoir ? …De nombreux critères vont influencer le coût de l’opération et votre capacité d’emprunt.
Si vous avez pour projet d’investir pour générer des revenus complémentaires, pensez « petites surfaces » et tournez-vous vers des biens locatifs avec une bonne capacité d’auto-financement : pour les petits budgets, un investissement immobilier dans un studio, en résidence étudiante, ou même RSS (résidence service seniors) ou EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées) peut être un bon compromis.
Investissement locatif ? Pensez aux déductions fiscales !
Le dispositif dit loi Pinel propose des déductions d’impôts avantageuses aux investisseurs en locatif : de 12% pour une location d’une durée de 6 ans, à 21% pour 12 ans. Ce dispositif permet d’acheter sans apport (le revenu locatif couvrant l’emprunt) à condition que votre projet soit fiable. Véritable coup de pouce, la loi Pinel ne nécessite aucune condition de ressources et permet de louer à un membre de votre famille. A l’issue de la période légale, le bien peut être revendu, utilisé comme habitation principale ou bien continuer à générer des revenus locatifs. Pour bien investir son argent et son patrimoine, bénéficiez des informations disponibles sur http://www.bien-investir.org/.
Démarchez plusieurs organismes de prêt !
Si les établissements bancaires sont actuellement plus enclins à financer des projets d’investissement immobilier sans apport, ils resteront néanmoins très circonspects et rechercheront les failles de votre projet. Effectuez des simulations au préalable pour savoir à quoi vous pouvez prétendre. Ne sortez pas défaitiste au premier échec, enchaînez les banques. Pour convaincre, peaufinez votre présentation et n’hésitez pas à compléter votre dossier de tout document qui atteste de votre solvabilité.
