La France est l'un des plus grands marchés d'investissement d'Europe continentale. Son économie et son système juridique stables, ajoutés à son histoire et à sa culture, rendent la France attractive pour les investisseurs immobiliers.
Actuellement, la France peut pointer vers des taux d'intérêt bas et un secteur locatif qui affiche une croissance continue, en particulier dans les principales villes comme Paris, Lyon et Bordeaux. Bien que cela ait attiré les investisseurs institutionnels intéressés par le commerce de détail et le tourisme, les investisseurs personnels à la recherche d'opportunités d'investissement ou de résidences secondaires sont également importants.
Les aspects légaux
Il n'y a pas de restriction légale à la propriété étrangère de biens immobiliers français. La loi française s'applique toujours sauf en matière de succession où la loi du pays du propriétaire non-résident s'applique. Les actes juridiques qui transfèrent la propriété directe d'un bien français doivent être rédigés par un notaire et déposés au cadastre. Pour les ventes indirectes (actions), un conseiller juridique est adéquat. Dans les cas où des travaux de construction ou de rénovation sont en cours, un permis de construction ou de démolition est nécessaire.
En cas de location, les contrats doivent être rédigés par un professionnel du droit. Il existe des restrictions sur les augmentations de loyer et certaines dispositions légales sont obligatoires et dépendront du type de bail : par exemple, les baux commerciaux ou résidentiels. En plus de payer le loyer, les locataires doivent payer des charges de service pour maintenir les locaux loués en bon état, ils doivent également assurer le bien et son contenu.
Dans le cas des investisseurs étrangers, un bien peut être acquis soit directement par des personnes physiques non-résidentes, soit via une société créée spécialement à cet effet. La société sera une entité non commerciale (SCI) de droit français. Cependant, pour les revenus locatifs, les actionnaires peuvent choisir entre payer l'impôt sur le revenu des particuliers ou passer à l'impôt sur les sociétés.
Considérations fiscales
Les propriétaires paient des impôts sur l'acquisition, la location et la vente d'une propriété.
Taxes sur l'acquisition
Les ventes immobilières sont soumises à la TVA à 20% et / ou à une taxe de mutation de 5,8% selon l'âge et le type de propriété. La TVA sur l'acquisition peut être déduite des revenus locatifs dans certains cas.
Impôts sur les revenus locatifs
Pour les particuliers non-résidents, il existe un taux de base de 30% d'impôt sur les revenus locatifs nets. Un supplément de 7,5% de charges sociales est également dû, ou 17,2% si le contribuable n'est pas résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
Bien que les revenus de location de biens non meublés soient exonérés de TVA, les propriétaires peuvent choisir de payer la TVA sur les revenus de location. Cela peut être une option utile où le propriétaire peut déduire les dépenses de TVA attachées à la propriété, telles que celles résultant de la construction ou de la rénovation.
Lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société non-résidente, l'impôt sur les sociétés est exigible sur les revenus au taux de 15% sous 38120 €, 28% entre 38.121 € et 500.000 €, et augmentant à 33,33% dès que les revenus locatifs dépassent 500.000 €.
Taxes sur l'élimination
Les particuliers non-résidents paient une retenue à la source de 19% calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût immobilier d'origine. Au-delà d'une vente par an, la fiscalité changera et l'impôt sur les sociétés s'appliquera. Des exemptions peuvent être disponibles en fonction de la durée de possession.
En outre, des impôts sociaux de 7,5%, ou 17,2% si le contribuable n'est pas résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, s'appliquent.
Lorsque le bien immobilier est détenu par une société non-résidente, ou une société française avec option à l'impôt sur les sociétés, l'impôt est calculé sur la différence entre le produit de la vente et la valeur nette comptable réputée. La taxe est facturée à 15% jusqu'à 38 120 €, 28% entre 38 120 € et 500 000 € et 33% au-dessus de 500 000 €.
Autres taxes
Les autres taxes annuelles à connaître comprennent les taxes foncières locales basées sur la valeur de la propriété, sur la base de la succession et de l'utilisation de la propriété non louée. Un impôt sur la fortune immobilier de plus de 1,3 million d'euros s'applique également à un taux de :
- 0,7% entre 1,3 million d'euros et 2,57 millions d'euros
- 1% entre 2,57 et 5 millions d'euros
- 1,25% entre 5 et 10 millions d'euros
- 1,5% au-dessus de 10 millions d'euros
- 3% lorsque l'identité des propriétaires physiques est cachée.
Considérations de coût
Outre les taxes, il y a d'autres coûts à prendre en compte lors d'un investissement dans une propriété française. Ceux-ci incluent :
- Les honoraires d'agence immobilière jusqu'à 10% du prix de vente
- Les frais juridiques pour la rédaction d'un accord provisoire ou d'un contrat de vente et d'achat, dans certaines circonstances
- Les frais bancaires et comptables pour certains documents financiers
- Les frais de constitution d'une société, si elle est utilisée comme véhicule d'achat, d'environ 2000 €
- Les frais de notaire pour le contrat final de vente et d'achat de 8% du prix de vente
- Les honoraires d'expert-comptable pour certaines déclarations fiscales qui peuvent être exigées.
Aspects financiers
Les investissements immobiliers sont généralement financés par une combinaison d'apport en capital et de financement bancaire. Une banque exigera généralement un dépôt personnel minimum de 20% et une garantie sur la propriété pour tout prêt hypothécaire qu'elle avance. Un notaire effectuera des contrôles de blanchiment d'argent pour vérifier l'origine des fonds personnels.
Le système juridique et fiscal français est complexe : cela signifie qu'il est essentiel que vous recherchiez l'aide de professionnels du droit, de la propriété et de la comptabilité. Côté positif, cette complexité sécurise la propriété foncière française, rendant tout investissement judicieux sur le long terme.
