Le démembrement est un acte juridique qui consiste à séparer les droits d’un bien immobilier en usufruit et nue-propriété. Il s’effectue le plus souvent pour une donation ou une succession. Le démembrement de propriété peut être effectué autant entre famille, particuliers ou professionnels. Ce procédé est assez apprécié avec ses avantages lors d’une succession ou une donation, en fiscalité, et pour ses revenus. Les droits d’usufruit et de la nue-propriété sont partagés entre les trois composants du droit de la propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.
Définition du démembrement de propriété
Le démembrement est un acte juridique qui permet de transmettre les droits d’un patrimoine immobilier à un usufruitier et un nu propriétaire. Il y a donc démembrement quand les droits de propriété ne sont pas entre les mains de la même personne. Selon le droit de propriété, le partage des droits entre l’usufruitier et le nu propriétaire se base sur l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus porte sur le droit d’utiliser le bien. Le fructus concerne le droit d’en percevoir les fruits. Et l’abusus parle du droit de disposer du bien. Le droit d’usufruit porte sur l’usus et le fructus, l’usufruitier peut ainsi jouir de l’utilisation et des revenus engendrés par le bien en cas de location. Le droit de la nue-propriété concerne l’abusus. Le nu propriétaire peut donc disposer du bien s’il le décide. Les deux partis étant indépendants, aucun des deux partis ne peut vendre le bien immobilier sans l’accord de l’autre. Par contre, en cas de décès de l’usufruitier, le nu propriétaire récupère ses droits et devient ainsi l’unique propriétaire, il y a alors remembrement. Si le nu propriétaire décède alors ses droits seront transmis à ses héritiers. Il est possible d’acheter nu propriété ou un usufruit pour en acquérir les droits.
Les avantages du démembrement
Des répartitions des charges entre l’usufruitier et le nu propriétaire résultent du partage des droits pendant le démembrement. Que ce soit pour l’entretien ou les réparations de grandes envergures, le démembrement assure le bon entretien du bien. Investir en démembrement présente également des avantages fiscaux non négligeables. Comme le démembrement de propriété est souvent une affaire de famille. Il est possible pour les parents d’accorder la nue-propriété à leurs enfants, en gardant l’usufruit pour eux. Ils peuvent ainsi jouir du bien tout en préparant la transmission du patrimoine, et en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur. Faire une donation de la nue-propriété sans aucun frais est efficace pour la transmission du bien avec sa revalorisation au fil des années. Les parents peuvent jouir des droits d’usufruit et perçoivent les loyers en cas de location. Et les enfants pourront à leurs décès obtenir les droits de l’usufruit sans aucun frais. De plus, la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge du donateur.
Démembrement en SCPI
Le démembrement SCPI est encore méconnu et pourtant il peut être plus rentable et sécuritaire. Il consiste à céder la nue-propriété pour une durée limitée pouvant aller jusqu’à 20 ans. L’usufruitier recevra la totalité des dividendes de la SCPI soumis aux impôts sur le revenu. Et comme le SCPI est soumis à de forts taux d’imposition, moins l’usufruitier sera imposé, plus l’investissement sera rentable. Le nu propriétaire ne percevra aucun revenu et sera escompté de toute imposition. Au terme du démembrement par contre, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il optimise ainsi son patrimoine tout en diminuant ses impôts. Il est possible de faire appel à une société de gestion pour effectuer ce genre d’opération. En France, la SCPI Immorente est celle dont la capitalisation est la plus importante du marché.
