La gestion locative requiert du temps et des connaissances juridiques, entre autres. C’est donc un métier à part entière. Petit horizon des avantages et des inconvénients à faire fructifier son patrimoine immobilier soi-même.
Un meilleur rendement locatif
Prendre en charge
la gestion locative de ses biens est parfaitement envisageable s’ils sont situés à proximité de sa résidence principale. Il est en effet périlleux de penser pouvoir gérer des biens à distance. Pour vous accompagner dans cette tâche, vous pourrez vous rapprocher d’une association de propriétaires telle que l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), se doter d’un logiciel de gestion idoine pour tenir une comptabilité précise et se documenter sur des sites spécialisés. Fonctionner ainsi assure de limiter les coûts et de maintenir le rendement locatif initialement prévu de son patrimoine immobilier. En contrepartie, toutes les charges administratives, techniques et juridiques vous incomberont.
La gestion locative nécessite de solides connaissances en droit
Le travail de gestion locative implique de nombreuses tâches chronophages et avec elles, des connaissances juridiques précises :
- Le choix éclairé d’un locataire solvable : il est conseillé de souscrire une assurance loyers impayés sans délai de carence. Pour cela, elle devra être active au moins 14 jours avant l’entrée du locataire dans les lieux. Généralement, les assureurs demandent que les revenus du locataire soient trois fois supérieurs au montant du loyer. À défaut, un garant est nécessaire. Par ailleurs, en cas d’impayé, la loi exige un délai strict de 60 jours entre le commandement de payer et la saisie du tribunal. À défaut, la garantie loyers impayés ne s’appliquera pas.
- La rédaction du bail doit comporter des mentions obligatoires et notamment une clause de révision sans laquelle le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer.
- L’annexion des diagnostics obligatoires au bail réalisés par un professionnel ainsi que l’assurance multirisque habitation souscrite par le locataire.
- L’état des lieux précis d’entrée et de sortie dans le respect des règles juridiques.
- La gestion des appels de loyers et des charges, y compris les éventuels retards et impayés.
- La révision du loyer à la date anniversaire du bail.
- L’envoi des avis d’échéances et des quittances de loyer.
- La prise en compte de toutes les demandes de chaque locataire. La liste des travaux et des interventions d’entretien qui incombent au propriétaire a été fixée par le décret 87-712 du 26/08/1987. Toutefois, il convient de les évaluer correctement. Par exemple, si le locataire n’est pas responsable des réparations dues à un état de vétusté, le propriétaire n’est pas tenu de réparer en cas de négligence de ce dernier.
- Gérer les vacances locatives, synonyme de pertes de loyer en attendant une relocation.
De plus, la législation dans le domaine de la gestion locative ne cesse d’évoluer. Le propriétaire doit donc effectuer une veille juridique permanente.
Des risques de litiges
Dans une relation sans intermédiaire avec son locataire, la relation peut vite se dégrader en cas de troubles du voisinage, d’incivilités, de retard de loyers ou de dégradation dans le logement. Et pour résilier un bail, les règles sont précises : invoquer un motif sérieux (reprise pour soi ou un membre de sa famille, ou vente) et respecter un délai de préavis de 6 mois à la date anniversaire du contrat.
L’état des lieux de sortie est également source de litiges. Le propriétaire a le droit d’effectuer des retenues pour réparation, mais en tenant compte de la vétusté des équipements, un exercice parfois difficile. Une grille de vétusté a d’ailleurs été mise au point par les professionnels par souci de transparence.
