Tout d’abord, savez-vous si l’achat d’un bien immobilier en France est un objectif réaliste pour vous ? C’est actuellement un marché d’acheteurs, donc si vous pouvez vous permettre d’investir maintenant, le moment est venu ! Et avec des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires français autour de 1,25%, vous pourrez peut-être vous permettre plus que vous ne le pensiez.
Pourquoi maintenant est le meilleur moment pour acheter une propriété en France
Les taux hypothécaires français sont à des niveaux historiquement bas. Un prêt à taux fixe sur 20 ans était en moyenne de 1,25% en janvier 2019 (0,48% sur 7 ans !). Alors que les banques françaises continuent de pousser les prêts aux clients français et étrangers, le marché immobilier français se porte bien. En 2018, les prix des logements en France ont continué d’augmenter de + 3,2% et les transactions de vente de logements ont atteint leur plus haut niveau depuis 2006.
Par ailleurs, les Notaires de France prévoient que ce niveau de volumes de ventes se maintiendra en 2019. Ils notent notamment que les nouveaux crédits hypothécaires des banques françaises restent élevés et que 85% des banques font état d’une demande soutenue de crédits immobiliers.
Mais que faire si vous ne voulez pas d’hypothèque ?
Êtes-vous comme beaucoup de nos clients qui aiment l’idée de vivre en France sans loyer, sans paiement d’une maison ? Vous envisagez de vendre une propriété de valeur que vous avez remboursée chez vous et souhaitez utiliser l’argent comptant pour acheter votre maison française gratuitement et en clair. Bien que ce soit un désir compréhensible, il y a quelques raisons pour lesquelles vous seriez mieux en empruntant une partie de l’argent à acheter.
Premièrement, si vous ne disposez que de 120 000 à 150 000 € pour acheter une maison en France, soit vous allez vivre au milieu de nulle part, soit vous achèterez une petite maison de village de 2 chambres. Dans les deux cas, la valeur de la propriété n’augmentera probablement pas beaucoup et vous aurez la chance de la vendre pour le prix que vous avez payé. Pire encore, vous vivriez dans cette petite propriété au lieu d’une villa plus confortable qui a une valeur marchande.
De plus, vous avez sûrement entendu l’idée qu’il vaut mieux faire travailler l’argent de quelqu’un d’autre pour vous. Votre budget d’achat est plus important, et si vous suivez le modèle d’achat pour louer, il peut également y avoir des avantages fiscaux.
Enfin, un autre avantage des prêts hypothécaires français est qu’ils sont toujours accompagnés d’une assurance-vie, qui rembourse le solde en cas de décès de l’emprunteur. Cela ajoute quelques points au taux d’intérêt et peut compliquer le processus de prêt, mais l’avantage est significatif. Imaginez si un couple utilisait ses 120 000 € en espèces pour acheter une maison pour 320 000 €, avec une hypothèque de 200 000 €. Si l’un d’entre eux décède, le conjoint vivant a une maison d’une valeur de 320 000 € et aucun versement hypothécaire. Sans l’hypothèque, le conjoint restant ne possède que la petite maison achetée pour 120 000 €.
En raison de l’assurance-vie, du concept d’endettement et du budget d’achat plus important, vous devriez envisager d’emprunter de l’argent pour acheter votre propriété française, même si vous n’êtes pas obligé de le faire.
Comment profiter de la chaleur du marché immobilier français
En fonction de votre situation, il existe quelques stratégies pour participer à l’action, telles que :
- Si vous envisagez de vivre dans votre propriété française et que vous pouvez trouver un endroit où aller pour l’été, vos revenus de location saisonnière pourraient essentiellement payer votre prêt hypothécaire. Au lieu d’utiliser votre argent pour acheter une propriété de 2 chambres pour 120 000 €, vous utilisez ce capital comme acompte sur une propriété de 3 à 4 lits avec piscine de 280 000 € à 330 000 €. Vous pouvez le louer pendant 6 à 10 semaines entre juin et septembre, et ces revenus locatifs annuels (20 000 € – 25 000 €) remboursent l’hypothèque.
- Si vous recherchez un investissement ou une maison de vacances / vacances, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire plus court et suivre le modèle « acheter pour louer ». Si vous avez la cinquantaine et que vous avez une propriété au Royaume-Uni avec une petite hypothèque restante, vous pouvez emprunter sur cette valeur nette et acheter une propriété plus grande en France. Les revenus locatifs pourraient potentiellement rembourser ce deuxième prêt en 7 ans, alors vous aurez à la fois une propriété au Royaume-Uni à vendre et une belle villa de 3 à 4 chambres en France, sans hypothèque.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Bien que les prêteurs de nombreux pays déterminent votre capacité d’emprunt en utilisant un multiple de vos revenus, la France commence par votre niveau d’endettement. En général, le total de vos paiements de dette ne peut excéder 33% de votre revenu total. Gardez à l’esprit que vos revenus, en particulier les revenus locatifs, peuvent être actualisés pour tenir compte du risque. Ils vont donc calculer votre taux d’endettement actuel et la différence entre ce ratio et 33% de vos revenus correspondra à combien vous pouvez emprunter.
L’autre critère principal que le prêteur prendra en considération, la stabilité de vos revenus. Si vous ne pouvez pas afficher un emploi stable ou une entreprise avec de solides antécédents, le montant que vous pouvez emprunter peut être réduit et / ou le taux d’intérêt augmenté.
Ce qui peut surprendre les emprunteurs en France, c’est que les frais de transaction, notamment les 7-10% frais de notaire, doivent être financés sur vos propres ressources. Cet argent que vous envisagiez peut-être de verser un acompte ne servira pas du tout au prix d’achat ni au principal du prêt.
Vous pouvez généralement inclure les frais de rénovation dans l’hypothèque, pour bénéficier du même taux d’intérêt bas, mais vous devrez fournir des estimations officielles, et des commerçants professionnels devront entreprendre les travaux, car ils seront payés directement par la banque.
Étapes menant à votre maison de rêve française
Bien que vous ayez sûrement déjà passé des heures à réfléchir à la liste Internet et à baver devant les fenêtres des agences immobilières, il est logique d’organiser d’abord vos finances afin d’avoir une idée du budget potentiel. Une fois que vous connaissez le capital dont vous disposez, si vous exploitez la valeur nette d’un autre bien et si vous avez l’intention de tirer un revenu locatif de l’immeuble français, vous pouvez vous adresser aux prêteurs hypothécaires.
Le renouvellement vous aidera tout au long du processus de demande, mais vous devrez fournir plusieurs documents au courtier hypothécaire, notamment :
- Passeport ou carte d’identité valide
- Facture de services publics récente pour preuve d’adresse
- Certificat de naissance
- Certificat de mariage
- Extraits de compte bancaire des trois derniers mois
- Salaire / fiches de salaire
- Comptes annuels vérifiés (si indépendants)
- Dernière déclaration de revenus ou déclaration officielle de revenus à la fin de la dernière année
- Preuve du montant de l’apport personnel en capital à l’achat (c.-à-d. Relevé de compte d’épargne)
Vous ne pourrez pas obtenir d’offre ferme de crédit immobilier français tant que vous n’aurez pas signé le pré-contrat ou le compromis de vente, mais vous devriez pouvoir obtenir une estimation de votre capacité d’emprunt. Cette estimation renforce votre position auprès de l’agent ou du vendeur lorsque vous décidez de faire une offre, car de nombreuses ventes de maisons échouent en raison de l’incapacité de l’acheteur à obtenir un prêt. Si vous pouvez montrer que vous avez été « pré-approuvé », votre offre sera plus attrayante.
Les petits caractères
Les frais bancaires pour contracter un prêt hypothécaire sont généralement :
- Administration – des frais fixes d’environ 1% du montant du prêt.
- Garantie de prêt – la garantie hypothécaire ou l’enregistrement hypothécaire, s’élevant approximativement entre 1,5% et 2% du montant du prêt.
Un courtier hypothécaire vous facturera généralement soit des frais fixes (généralement plusieurs centaines d’euros), soit un pourcentage (environ 0,75%) de votre prix d’achat total. Cependant, ils peuvent également être rémunérés par les banques.
L’assurance-vie / protection hypothécaire obligatoire, qui couvre l’hypothèque en cas de décès, d’invalidité permanente et d’incapacité de travail temporaire, ajoute généralement 0,5% supplémentaire au taux d’intérêt. Le coût est déterminé en fonction de l’âge et de l’état de santé, et tous les candidats doivent remplir un questionnaire médical et peuvent parfois devoir subir un examen médical. Si vous souffrez d’une maladie grave ou si vous êtes plus âgé que l’âge maximum, l’assureur peut refuser la couverture, auquel cas il sera impossible d’obtenir une hypothèque française.
