La désolidarisation d'un prêt immobilier permet à un emprunteur de se retirer d'un crédit commun, notamment après une séparation. Cette procédure nécessite l'accord de la banque et peut entraîner des frais. Il est essentiel de bien comprendre les démarches à suivre et les alternatives possibles pour mener à bien une désolidarisation dans les meilleures conditions.
⏳ À noter : La désolidarisation d'un prêt immobilier peut prendre entre 1 et 6 mois selon les établissements bancaires, après envoi de la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
Comprendre la désolidarisation d’un prêt immobilier
Lorsque deux conjoints ou partenaires souscrivent ensemble un prêt immobilier, ils sont solidaires de la dette. Cela signifie que la banque peut exiger le remboursement intégral du crédit à l'un ou l'autre des emprunteurs, même en cas de séparation. La désolidarisation permet de mettre fin à cette obligation conjointe.
Les différentes options pour se désolidariser
Il existe plusieurs façons de procéder à une désolidarisation de prêt immobilier :
- Le transfert du prêt à un seul des co-emprunteurs : l'un des deux se retire tandis que l'autre continue de rembourser seul le crédit. Cela implique souvent un rachat de soulte pour racheter la part de l'ex-conjoint.
- La vente du bien immobilier : le produit de la vente sert à solder le prêt par anticipation. S'il est insuffisant, les deux parties doivent rembourser le reliquat.
- L'attribution du logement à l'un des ex-conjoints suite au jugement de divorce, même si les deux restent co-titulaires du prêt.
Les démarches à entreprendre
Pour initier une désolidarisation, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la banque qui a accordé le prêt. Cette lettre doit mentionner :
- Les informations sur le crédit (identité des co-emprunteurs, date de souscription, capital emprunté et restant dû...)
- Le motif de la demande (divorce, séparation)
- Les modalités de l'accord entre les ex-conjoints (qui conserve le bien, qui reprend le prêt)
- La volonté clairement exprimée de se désolidariser
La banque étudie alors la demande et peut l'accepter ou la refuser selon la solvabilité de l'emprunteur qui souhaite poursuivre seul le remboursement. Elle peut exiger des garanties supplémentaires comme une caution ou une hypothèque.
Les conséquences financières
Se désolidariser d'un prêt immobilier engendre des frais :
- Frais de dossier bancaires pour l'établissement d'un avenant au contrat initial
- Frais de notaire (environ 7,5% de la valeur de la part rachetée) pour modifier l'acte de propriété
- Éventuelles indemnités de remboursement anticipé en cas de rachat du prêt
- Augmentation potentielle du coût de l'assurance emprunteur pour celui qui reprend le crédit seul
En conclusion, la désolidarisation d'un prêt immobilier est une procédure permettant à des co-emprunteurs de se désengager suite à une séparation. Il faut en faire la demande à la banque et s'attendre à des frais. Mieux vaut se renseigner en amont sur les différentes options et leur coût avant d'initier cette démarche.
Les démarches essentielles pour une désolidarisation
Une fois la décision de se séparer prise, il faudra initier rapidement les démarches de désolidarisation de votre prêt immobilier pour vous désengager financièrement vis-à-vis de votre ex-conjoint. Cette procédure nécessite l'envoi d'un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre banque.
Les éléments à inclure dans votre lettre
Dans cette lettre, vous devrez détailler plusieurs informations :
- Les références de votre prêt (numéro de contrat, date de signature, capital emprunté, etc.)
- Le motif justifiant votre demande (séparation, divorce)
- L'accord trouvé avec votre ex-conjoint (rachat de sa part, vente du bien, etc.)
- Votre volonté expresse de vous désolidariser du prêt
L'étude de votre dossier par la banque
Une fois votre courrier reçu, la banque analysera votre demande et vérifiera notamment la capacité de remboursement du conjoint souhaitant reprendre seul le prêt. Des garanties supplémentaires (caution, hypothèque) peuvent être exigées avant d'accepter la désolidarisation.
Si votre banque donne son accord, un avenant au contrat de prêt initial sera édité. Le processus peut prendre entre 1 et 6 mois selon les établissements. Pensez à tenir informé au plus tôt votre assureur de prêt de ces changements.
Les frais associés à la désolidarisation
Lorsque l'on souhaite se désolidariser d'un prêt immobilier suite à une séparation ou un divorce, il faut garder à l'esprit que cette démarche n'est pas sans frais. En effet, la désolidarisation implique souvent des coûts supplémentaires pour le co-emprunteur qui souhaite conserver le bien et reprendre le prêt à son nom.
Des frais de dossier et de notaire à prévoir
La banque prêteuse facture généralement des frais de dossier pour établir un avenant modifiant le contrat de prêt initial. Ces frais varient selon les établissements mais se situent en moyenne autour de quelques centaines d'euros. À cela s'ajoutent des frais de notaire pour la rédaction d'un nouvel acte de propriété au nom du seul emprunteur restant. Comptez environ 7,5% de la valeur de la part rachetée à l'ex-conjoint.
Une assurance emprunteur réévaluée
Le conjoint qui reprend le prêt à son nom devra aussi revoir son assurance de prêt. Si la quotité était répartie à 50/50 entre les co-emprunteurs, elle passera à 100% pour l'emprunteur restant, ce qui peut engendrer une hausse des cotisations d'assurance. Une bonne occasion cependant pour renégocier son contrat et faire jouer la concurrence entre assureurs.
Au final, entre frais bancaires, notariés et assurance, une désolidarisation de prêt immobilier représente un coût non négligeable qu'il faut anticiper dans le cadre d'une séparation. Demander plusieurs devis et simuler différents scénarios permet de choisir la solution la plus avantageuse.
Alternatives et solutions en cas de refus de désolidarisation
Si la banque refuse la demande de désolidarisation d'un prêt immobilier, d'autres alternatives existent pour sortir de cette situation complexe suite à une séparation ou un divorce :
La vente du bien immobilier
La solution la plus courante consiste à vendre le logement. Le produit de la vente servira alors à rembourser intégralement le crédit immobilier restant dû. Cette option permet de solder définitivement le prêt et de mettre fin à la solidarité entre les ex-conjoints.
Cependant, si le montant de la vente ne suffit pas à couvrir la totalité du capital restant dû, les deux parties devront s'acquitter ensemble de la somme manquante pour clore le crédit. La désolidarisation ne sera effective qu'une fois le prêt intégralement remboursé (reliquat).
| Prix de vente du bien |
Capital restant dû |
Somme restant à rembourser |
| 200 000 € |
150 000 € |
0 € |
| 180 000 € |
200 000 € |
20 000 € |
Le transfert du prêt à une tierce personne
Une autre possibilité est de transférer le prêt immobilier à une autre personne, après accord de la banque. Le nouveau co-emprunteur, souvent un proche, se substitue alors à l'ex-conjoint sortant et reprend sa part du crédit.
Mais les établissements financiers sont souvent réticents à ce type de montage. Ils étudieront minutieusement la solvabilité et la solidité financière du repreneur avant de donner leur aval. Des garanties supplémentaires comme une caution ou une hypothèque pourront être exigées.
Apporter de nouvelles garanties à la banque
Si votre banque refuse la désolidarisation, vous pouvez tenter de la faire changer d'avis en apportant des garanties additionnelles pour sécuriser le prêt :
- Une caution d'un tiers, souvent un parent, qui s'engage à rembourser le crédit en cas de défaut de paiement
- Une hypothèque sur le bien immobilier financé, permettant à la banque de saisir et revendre le logement en cas d'impayés
- Le nantissement d'un placement ou d'une épargne en garantie du prêt
Ces garanties rassurent le prêteur en réduisant les risques. Elles peuvent faire pencher la balance en faveur d'une acceptation de la désolidarisation, malgré un refus initial. Mais elles ont un coût non négligeable, de l'ordre de 1,2% du capital restant dû pour un cautionnement par exemple.
En dernier recours, si malgré vos efforts la banque campe sur ses positions, il vous reste la possibilité de faire racheter votre prêt immobilier par un établissement concurrent. Certaines banques se montrent plus souples sur les désolidarisations. Un courtier pourra vous aider à trouver la meilleure offre.
L'essentiel à retenir sur la désolidarisation d'un prêt immobilier
La désolidarisation d'un prêt immobilier est un processus complexe qui nécessite une bonne communication avec la banque et l'ex-conjoint. Si la banque refuse, il faut envisager des alternatives comme la vente du bien ou le transfert du prêt. À l'avenir, les procédures de désolidarisation pourraient être simplifiées pour s'adapter aux évolutions de la société et faciliter la vie des emprunteurs confrontés à une séparation.
