Comment ne plus être garant d’une location : guide pratique

Être garant d'une location est un engagement important avec des implications juridiques et financières. Cet article explique comment se dégager de cette responsabilité de manière légale, en explorant les différentes options disponibles.

Comprendre la durée d'engagement du garant

Lorsqu'un garant s'engage à cautionner un locataire, il est important de bien comprendre la durée de cet engagement. Celle-ci détermine la période pendant laquelle le garant sera responsable des dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Deux types d'engagement sont possibles : à durée déterminée ou indéterminée.

L'engagement à durée déterminée

Dans le cas d'un engagement à durée déterminée, le garant s'engage pour une période précise, généralement alignée sur la durée du bail. Par exemple, si le bail est conclu pour une durée de 3 ans, l'engagement du garant sera également de 3 ans. Pendant cette période, le garant est tenu de régler les loyers impayés, les charges et les éventuels frais de remise en état du logement si le locataire ne s'en acquitte pas. Une fois la durée déterminée arrivée à son terme, l'engagement du garant prend fin automatiquement, sans démarche particulière à effectuer. Toutefois, si le bail est renouvelé pour une nouvelle période, le garant devra signer un nouvel acte de cautionnement s'il souhaite continuer à se porter caution.

L'engagement à durée indéterminée

Lorsque l'acte de cautionnement ne mentionne pas de durée précise, l'engagement du garant est considéré comme étant à durée indéterminée. Dans ce cas, le garant reste engagé tant que le locataire occupe le logement, même si le bail est renouvelé ou reconduit. Cependant, la loi permet au garant de mettre fin à son engagement à tout moment, en adressant une notification au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation prendra effet à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial ou d'un bail renouvelé ou reconduit.

Les événements permettant un désengagement anticipé

Certains événements exceptionnels peuvent permettre au garant de se désengager avant la fin de la durée prévue dans l'acte de cautionnement. Ces événements doivent être mentionnés dans le contrat et peuvent inclure :

• Le divorce ou la séparation du locataire
• Le départ à la retraite du garant
• Une mutation professionnelle du garant l'obligeant à déménager
• Le décès du locataire

Si l'un de ces événements survient, le garant peut en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant les justificatifs nécessaires. Le désengagement prendra alors effet à la date de l'événement, sous réserve que le bailleur en ait été informé dans un délai raisonnable.

Les droits et démarches pour se désengager

Lorsque vous vous êtes porté caution pour un locataire, il peut arriver que vous souhaitiez mettre fin à votre engagement avant son terme prévu. En tant que garant, vous disposez de certains droits pour vous désengager de vos obligations, mais il est important de suivre les démarches appropriées pour rompre votre engagement en cours de bail.

Les droits du garant pour se désengager

Si votre engagement de caution est à durée indéterminée, vous avez le droit de vous désengager à tout moment, sans avoir besoin de l'accord du propriétaire ou du locataire. Cependant, votre désengagement ne prendra effet qu'à la fin du contrat de location en cours, qu'il s'agisse du bail initial, reconduit ou renouvelé. En revanche, si votre engagement est à durée déterminée, vous ne pouvez généralement pas y mettre fin avant le terme prévu, sauf si certains événements exceptionnels sont mentionnés dans l'acte de cautionnement, tels que le divorce, la séparation, la retraite, etc. Dans ce cas, vous devrez fournir les justificatifs nécessaires pour prouver la survenance de l'événement en question.

Les démarches pour rompre l'engagement en cours de bail

Si vous souhaitez vous désengager de votre caution en cours de bail, la première étape consiste à obtenir l'accord écrit du propriétaire et du locataire. Cette procédure nécessite la rédaction d'un avenant au bail, signé par toutes les parties, qui matérialise la fin de votre engagement de caution. Si vous ne parvenez pas à obtenir l'accord amiable du propriétaire et du locataire, vous devrez alors notifier votre volonté de vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit être adressée au propriétaire et doit clairement exprimer votre souhait de mettre fin à votre engagement de caution.

Modèle de lettre de désengagement de caution

Objet : Désengagement de caution Madame, Monsieur, Par la présente, je vous informe de ma volonté de mettre fin à mon engagement de caution solidaire pour le bail de location signé le [date] entre [nom du locataire] et vous-même, concernant le logement situé au [adresse]. Conformément à l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous notifie mon désengagement qui prendra effet à la fin du contrat de location en cours, soit le [date de fin du bail]. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature] [Nom et prénom du garant] [Adresse]

Il est important de noter que même si votre désengagement est accepté, vous restez responsable des éventuelles dettes locatives nées durant la période où vous étiez engagé en tant que caution. Votre responsabilité ne sera dégagée que pour les loyers et charges postérieurs à la date d'effet de votre désengagement.

Les solutions pour remplacer un garant

Lorsque vous avez décidé de ne plus être garant d'une location, trouver un nouveau garant pour vous remplacer peut s'avérer être une solution efficace. Le propriétaire n'aura aucune raison de s'opposer à ce changement si le nouveau garant présente des garanties de solvabilité suffisantes. Voici quelques pistes pour trouver un nouveau garant et les alternatives possibles.

Les critères de solvabilité du nouveau garant

Pour être accepté par le propriétaire, le nouveau garant doit remplir certains critères de solvabilité. Ses revenus doivent être au moins égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises. Il doit également être en CDI ou fonctionnaire, et ne pas avoir d'incident de paiement ou de surendettement. Un dossier complet avec pièces justificatives (pièce d'identité, justificatif de domicile, avis d'imposition, bulletins de salaire) sera exigé par le bailleur.

La caution bancaire comme alternative

Si vous ne trouvez pas de nouveau garant physique, vous pouvez vous tourner vers votre banque pour obtenir une caution bancaire. Celle-ci correspond généralement à un an de loyer. En contrepartie, vous devrez bloquer la somme équivalente sur un compte bancaire pendant toute la durée de la caution. Cette solution nécessite donc une avance de trésorerie importante. De plus, la caution bancaire est généralement payante, avec des frais pouvant aller de 1 à 2% du montant cautionné.

Les garanties locatives digitales

Une autre alternative innovante est de faire appel à une garantie locative digitale, la souscription est rapide et simple :

• Constitution du dossier en ligne en 5 minutes
• Certificat d'éligibilité obtenu en 24h
• Analyse de risque par un logiciel dédié
• Caution solidaire délivrée par Galian Assurances et MMA IARD

Avec Garantme, le montant garanti peut aller jusqu'à 36 000€, et ce pendant toute la durée du bail et ses renouvellements. Le coût pour le locataire est de 4,5% du montant du loyer. L'avantage est que l'engagement est irrévocable, vous offrant une sérénité pendant toute la location. Voici un comparatif des coûts et contraintes des différentes solutions :

Solution	Coût	Contraintes
Caution bancaire	1 à 2% du montant + blocage d'une somme équivalente à 1 an de loyer	Avance de trésorerie importante
Garantme	4,5% du montant du loyer	Aucune

Cas exceptionnels et nullité de l'acte de cautionnement

Dans certaines situations exceptionnelles, un garant peut être amené à se désengager de son rôle de caution pour un bail locatif. Que ce soit en raison d'un changement de situation personnelle ou d'une irrégularité dans l'acte de cautionnement, il est important de connaître les conditions et les démarches à suivre pour mettre fin à cet engagement.

Cas de décès du garant ou du locataire

En cas de décès du garant, ses héritiers peuvent être tenus de poursuivre l'engagement de cautionnement. Toutefois, ils ont la possibilité de résilier cet engagement dans un délai de 6 mois suivant le décès, à condition d'en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette résiliation prendra effet à l'expiration du bail en cours. Si le locataire décède, le contrat de location est automatiquement résilié. Dans ce cas, le garant est libéré de ses obligations à compter du dernier jour du mois suivant le décès, sauf si le logement est occupé par le conjoint, le partenaire de PACS ou les descendants du locataire décédé.

Nullité de l'acte de cautionnement

L'acte de cautionnement est un document juridique qui doit respecter certaines règles de forme et de contenu. En l'absence de mentions obligatoires, l'acte peut être frappé de nullité, libérant ainsi le garant de ses engagements.

Mentions obligatoires

• Le montant du loyer et ses conditions de révision doivent être précisés dans l'acte de cautionnement.
• La signature manuscrite du garant est indispensable pour valider l'acte.
• L'acte doit reproduire intégralement l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise les conditions de résiliation de l'engagement du garant.

Si l'une de ces mentions est manquante ou incomplète, le garant peut invoquer la nullité de l'acte de cautionnement et se libérer de ses obligations.

Obligations des héritiers en cas de décès du garant

Lorsque le garant décède, ses héritiers peuvent être tenus de poursuivre l'engagement de cautionnement. Cependant, ils ont la possibilité de résilier cet engagement dans un délai de 6 mois suivant le décès, en informant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette résiliation prendra effet à l'expiration du bail en cours, libérant ainsi les héritiers de l'obligation de cautionner les dettes locatives futures. En cas de situation exceptionnelle ou d'irrégularité dans l'acte de cautionnement, le garant dispose de moyens pour se désengager de son rôle de caution. Il est essentiel de connaître ses droits et les démarches à entreprendre pour mettre fin à cet engagement dans les meilleures conditions.