Le plan de financement immobilier permet de confronter le récapitulatif des dépenses prévues pour un projet, à l'ensemble des ressources disponibles. Le but de cet exercice est de déduire le caractère réalisable ou non dudit projet immobilier. Son élaboration exige de la part du potentiel emprunteur la prise en compte d'un certain nombre de facteurs. Elle requiert même le suivi d'une bonne méthode.
Évaluation des dépenses potentielles
Une bonne préparation de la demande d'un prêt immobilier implique l'intégration des différents frais à engager dans le cadre du projet. Cela va des frais du courtier immobilier, aux coûts des travaux éventuels.
Les frais de courtage
Généralement, le recours à un courtier immobilier est une solution simple et efficace. En tant que professionnel du domaine, il est en mesure de vous aider jusqu'à l'aboutissement de votre projet. Bien entendu, ses prestations se font en échange des frais de courtage.
Le prix d'achat du bien
La valeur chiffrée de l'actif immobilier doit être intégrée à la liste des dépenses envisageables.
Les frais de dossier
Leur pourcentage peut varier légèrement d'un établissement bancaire à un autre. Bien que fixé par ce dernier, il reste tout de même négociable.
Le montant de la garantie
Très souvent, la souscription à une garantie est exigée par l'organisme bancaire. Il peut s'agir d'un nantissement, d'une hypothèque, d'un cautionnement ou encore d'une inscription en privilège de prêteur de deniers.
Les frais de prestation du notaire
Il est question de l'ensemble de dépenses qui peuvent résulter de la prestation de service du notaire.
Les frais d'agence immobilière
Ils représentent la commission de vente qui doit être versée à l'agence immobilière. Ils s'expriment souvent en pourcentage.
Il faut souligner que d'autres frais peuvent pris en compte. Il s'agit :
- du montant des travaux éventuels ;
- des frais de l'assurance emprunteur ;
- les frais de copropriété (selon le cas).
L'intégration des ressources disponibles
À ce stade, vous devez faire ressortir les différents moyens dont vous disposez pour faire face au financement de votre projet immobilier. Il est important d'être objectif et réaliste pour ne faire figurer que les ressources sur lesquelles vous pouvez réellement compter.
L'apport personnel mobilisable
Il est désormais monnaie courante d'investir au moins une partie de ses propres économies. Il peut être entre autres question d'un héritage, d'une épargne salariale, d'une prime professionnelle ou d'un plan d'épargne logement.
Les revenus mensuels
La prise en considération de ces revenus peut varier selon la situation de l'emprunteur. S'il est un travailleur titulaire de l'état ou s'il a un contrat à durée indéterminée, ils sont pris en compte dans leur intégralité. Il en est de même pour les indépendants, les intermittents et les chefs d'entreprise qui sont capables d'apporter la preuve de 3 ans (parfois 5 ans) de salaires réguliers. Les revenus des retraités sont également pris en considération dans leur totalité dans le plan de financement immobilier. La particularité dans ce cas est qu'il faut que l'emprunteur se situe sous la limite d'âge. Pour ce qui est de ceux qui perçoivent des loyers réguliers, leurs revenus ne sont intégrés qu'en partie. La proportion acceptée se situe entre 70 % et 80 %. En ce qui concerne ceux qui sont en stage, ou dans une autre situation temporaire, leurs revenus ne sont pas pris en compte.
Les aides accessibles
En tant que futur acquéreur, vous avez la possibilité de bénéficier d'un prêt aidé. Il en existe une grande variété. Le prêt à taux zéro et le prêt paris logement en sont des exemples concrets. Il faut noter que le type d'aides disponibles change en fonction de certains facteurs (la zone géographique, la situation professionnelle…).
La détermination de la capacité d'emprunt et de la stratégie à adopter
Après avoir recensé les dépenses probables et les ressources dont vous disposez de part et d'autre d'un tableau, il devient assez aisé de déduire le montant qu'il vous reste à emprunter. Il suffit de prendre le total de la colonne des dépenses et de soustraire celui des ressources. C'est le montant obtenu qu'il vous faut pour réaliser sans encombre votre projet. Toutefois, il est fréquent qu'il ne coïncide pas avec votre capacité d'emprunt. Cette dernière représente le montant maximum que vous pouvez emprunter. Elle dépend des paramètres tels que le taux d'emprunt, la situation du ménage, le taux d'endettement et la durée d'emprunt.
Généralement, le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus mensuels nets de l'emprunteur. Son respect permet d'éviter de se retrouver dans une situation de surendettement. Une fois que vous êtes fixé sur la marge de manœuvre disponible, vous pouvez alors utiliser un comparateur de crédit afin de déterminer la proposition qui vous convient le plus. Bien évidemment, vous avez la possibilité de solliciter un prêt correspondant au maximum de votre capacité d'emprunt. Il faut juste garder à l'esprit qu'en le faisant vous devenez incapable de bénéficier d'un autre prêt pendant toute la durée d'emprunt.
