Pour choisir le bon terrain pour construire sa maison à Dijon, la qualité du sol, les réglementations locales et l'emplacement sont déterminants pour la réussite de votre projet immobilier, que vous souhaitiez vous installer dans le quartier prisé de la Toison d'Or ou dans le secteur plus familial de Fontaine d'Ouche. Pour de plus amples informations, cliquez ici.
L'analyse géotechnique du sol à Dijon
Avant d'acheter un terrain à Dijon, il est conseillé de procéder à une analyse géotechnique du sol pour éviter de nombreux désagréments fuurs et vous permettre d'adapter votre projet de construction aux caractéristiques du terrain.
La composition du sol dijonnais
Le sol dijonnais est réputé pour sa diversité géologique, ce qui nécessite une étude de sol. On y trouve principalement des terrains calcaires, mais aussi des zones argileuses et des secteurs alluvionnaires près des cours d'eau comme l'Ouche. Cette variété implique des comportements différents du sol face aux contraintes de construction : les sols argileux sont sujets au phénomène de retrait-gonflement, qui peut causer des dégâts conséquents sur les fondations si elles ne sont pas adaptées.
Les tests de perméabilité et de portance
La perméabilité du sol est un élément important, notamment pour la gestion des eaux pluviales et l'installation d'un système d'assainissement individuel si nécessaire. À Dijon, les tests de perméabilité révèlent souvent des variations entre les différents quartiers. La portance, quant à elle, détermine la capacité du sol à supporter le poids de votre future construction.
Évaluer les risques géologiques locaux
Dijon n'est pas particulièrement exposée aux risques sismiques, mais d'autres aléas géologiques peuvent exister. En effet, il peut être utile d'évaluer les risques de glissements de terrain, notamment dans les zones en pente, ou les risques d'inondation près des cours d'eau. Une étude géotechnique approfondie vous permettra d'identifier ces risques éventuels et d'adapter votre projet en conséquence.
L'influence des anciennes carrières sur la stabilité du terrain
La région dijonnaise a connu une activité d'extraction de pierres par le passé ; certains terrains peuvent donc être situés à proximité ou au-dessus d'anciennes carrières souterraines. C'est pourquoi, il est préférable de vérifier l'historique du terrain et de réaliser des sondages pour s'assurer de l'absence de cavités susceptibles de compromettre la stabilité de votre future construction.
Les réglementations urbanistiques de la ville de Dijon
Les réglementations urbanistiques encadrent strictement ce qu'il est possible de construire et comment, afin de préserver l'harmonie architecturale et le cadre de vie de la ville.
Le PLU de Dijon : zones constructibles et contraintes
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Dijon définit les zones constructibles et les règles applicables à chaque secteur. Il est indispensable de consulter ce document pour connaître les possibilités et les limitations de construction sur le terrain qui vous intéresse. Le PLU détermine notamment les coefficients d'emprise au sol, les hauteurs maximales autorisées, les types de constructions permises, les règles de recul par rapport aux limites de propriété et les prescriptions architecturales à respecter.
Les normes sismiques applicables en Côte-d'Or
Bien que la Côte-d'Or soit classée en zone de sismicité 1 (très faible), certaines normes de construction parasismique peuvent s'appliquer, en particulier pour les bâtiments de catégories d'importance III et IV. Il convient donc de vérifier auprès des services d'urbanisme de Dijon si votre projet est concerné par ces normes, qui peuvent influencer la conception et le coût de votre construction.
La gestion des eaux pluviales selon l'EPTB Saône et Doubs
La gestion des eaux pluviales est un enjeu majeur à Dijon, notamment pour éviter les risques d'inondation. L'Établissement Public Territorial du Bassin (EPTB) Saône et Doubs impose des règles particulières pour la récupération et l'infiltration des eaux de pluie. Votre projet devra intégrer des solutions conformes à ces exigences, comme la création de noues paysagères ou l'installation de cuves de rétention.
L'accessibilité et les infrastructures à proximité
L'emplacement de votre terrain à Dijon déterminera votre qualité de vie au quotidien. Il vous faudra prendre en compte l'accessibilité et la proximité des infrastructures indispensables comme les transports en commun, les établissements scolaires, les services de santé, les commerces et services et les espaces verts.
Dijon dispose d'un réseau de tramway et de nombreuses lignes de bus : vérifiez la distance entre votre futur terrain et les arrêts les plus proches. Un accès facile aux transports en commun peut améliorer votre mobilité et réduire votre dépendance à la voiture.
Si vous avez des enfants ou prévoyez d'en avoir, la proximité des écoles, collèges et lycées est à prendre en compte. Dijon bénéficie d'un large choix d'établissements, mais leur répartition n'est pas uniforme sur le territoire.
Concernant l'accès aux soins, assurez-vous de la présence de médecins généralistes, de pharmacies et d'hôpitaux à une distance raisonnable de votre futur domicile. Le CHU de Dijon, situé au nord de la ville, est une référence en matière de soins.
La présence de commerces de proximité, de supermarchés et de services divers (banques, postes, etc.) contribue grandement au confort de vie. Les quartiers comme la Toison d'Or ou le centre-ville sont bien pourvus en la matière.
Dijon est également réputée pour ses nombreux parcs et jardins. La proximité d'espaces verts comme le parc de la Colombière ou le lac Kir peut être un atout considérable pour votre qualité de vie. L'accessibilité et la présence d'infrastructures de qualité à proximité de votre terrain peuvent avoir une influence non négligeable sur la valeur de votre bien à long terme.
L'exposition et l'orientation du terrain
L'exposition et l'orientation de votre terrain à Dijon sont des éléments déterminants pour le confort thermique de votre future maison et son efficacité énergétique. Dans un contexte où les économies d'énergie sont de plus en plus importantes, ces aspects ne doivent pas être négligés.
Un terrain orienté plein sud est parfait pour maximiser les apports solaires, particulièrement appréciables en hiver. Cette orientation permet de réduire les besoins en chauffage et d'améliorer la luminosité naturelle de votre habitation.
À Dijon, les vents dominants viennent généralement du nord-est. C'est pourquoi, un terrain avec une protection naturelle contre ces vents (relief, végétation) peut contribuer à réduire les déperditions thermiques de votre future maison.
La pente du terrain peut influencer l'implantation de votre maison et les travaux de terrassement nécessaires. Une légère pente vers le sud peut être avantageuse pour l'écoulement naturel des eaux et l'exposition solaire.
La présence d'arbres sur le terrain favorise une ombre naturelle en été, mais attention aux racines qui pourraient endommager les fondations. Évaluez soigneusement la végétation existante et son influence potentielle sur votre projet.
L'orientation du terrain détermine aussi les vues depuis votre future maison et le niveau d'intimité par rapport au voisinage. Prenez le temps d'observer l'environnement à différentes heures de la journée pour vous faire une idée précise.
Les coûts et démarches administratives
Acheter un terrain et construire à Dijon implique une série de coûts et de démarches administratives qu'il convient de connaître et d'anticiper.
Le prix du m² par quartier
Dans les zones plus abordables comme Arsenal, Fontaine d’Ouche et Les Grésilles, les prix oscillent entre 1 137 €/m² et 1 917 €/m². Les quartiers de milieu de gamme, tels que le Centre-ville et Montchapet, affichent des prix compis entre 2 298 €/m² à 2 857 €/m². En revanche, les quartiers plus prisés comme le Centre Sud et Faubourg Nord peuvent atteindre jusqu'à 3 097 €/m², avec une moyenne de 2 536 €/m² pour les appartements et 3 352 €/m² pour les maisons. Ces variations témoignent de la diversité du marché immobilier dijonnais, influencée par l'emplacement et la demande.
Les frais de viabilisation et les raccordements
Les frais de viabilisation et de raccordement à Dijon peuvent varier considérablement selon la situation du terrain, mais on estime généralement un coût total entre 5000€ et 15 000€. Ce montant englobe les raccordements à l'eau (780€ à 1100€ en moyenne), à l'électricité (1800€ à 2500€), au gaz (400€ à 1050€), au tout-à-l'égout (200€ à 400€ par mètre linéaire) et au réseau téléphonique (environ 100€). Notez que ces coûts peuvent augmenter si le terrain est éloigné des réseaux publics existants ou si des travaux sont nécessaires. Pour obtenir une estimation précise, il est recommandé de demander plusieurs devis à des professionnels et de se renseigner auprès de la mairie de Dijon pour obtenir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel avant d'entamer les travaux.
Les taxes d'aménagement et la participation pour voirie et réseaux
La taxe d'aménagement est perçue par la commune, le département et parfois la région, afin de financer les infrastructures publiques nécessaires aux nouvelles constructions, et elle est calculée en fonction de la surface de plancher créée. La participation pour voirie et réseaux, quant à elle, est une contribution demandée aux promoteurs pour couvrir les coûts de raccordement des nouveaux projets aux réseaux routiers et de services publics existants. Ces deux dispositifs garantissent que les coûts liés à l'expansion des infrastructures soient partagés équitablement entre les nouveaux développements et la collectivité.
