Un accord de cautionnement est un engagement crucial pour obtenir un prêt immobilier. Il s'agit d'une garantie offerte par un tiers qui se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Cet article explore en détail ce dispositif indispensable.
Qu'est-ce qu'un accord de cautionnement pour un prêt immobilier ?
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque va généralement vous demander de fournir une garantie. Parmi les options disponibles, le cautionnement est l'une des plus courantes. Mais en quoi consiste exactement un accord de cautionnement pour un prêt immobilier ?
Définition de l'accord de cautionnement
Un accord de cautionnement pour un prêt immobilier est un contrat qui lie trois parties :
- Le créancier : c'est l'établissement bancaire qui accorde le prêt immobilier
- Le débiteur : c'est l'emprunteur, celui qui contracte le prêt pour acheter un bien immobilier
- Le garant : c'est l'organisme ou la personne qui s'engage à rembourser le prêt si l'emprunteur ne peut plus faire face à ses échéances
En signant un accord de cautionnement, le garant s'engage donc à se substituer à l'emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. C'est une forme d'assurance pour la banque, qui limite ainsi son risque.
Les différents types de cautionnement
Il existe deux principaux types de cautionnement pour un prêt immobilier :
Le cautionnement simple
Avec un cautionnement simple, la banque doit d'abord poursuivre l'emprunteur en cas d'impayé avant de se retourner contre la caution. C'est seulement si l'emprunteur est dans l'incapacité de rembourser que le garant prend le relais.
Le cautionnement solidaire
Plus courant, le cautionnement solidaire permet à la banque de se retourner directement contre le garant, sans avoir à poursuivre l'emprunteur au préalable. C'est une garantie plus forte pour le créancier.
Qui peut être garant ?
Le garant peut être :
- Une personne physique, généralement un proche de l'emprunteur (parent, ami...). Mais attention, cela engage la responsabilité personnelle du garant sur ses propres biens.
- Une personne morale, c'est-à-dire un organisme spécialisé dans le cautionnement. En France, le plus connu est le Crédit Logement. Les mutuelles proposent aussi parfois ce service à leurs adhérents.
Faire appel à un organisme de cautionnement présente plusieurs avantages. D'une part, cela évite d'avoir à impliquer ses proches. D'autre part, les frais sont souvent plus limités qu'avec une hypothèque par exemple. La contrepartie est que l'emprunteur doit verser une contribution à un fonds de garantie mutualisé.
Les avantages du cautionnement pour l'emprunteur
Les avantages du cautionnement pour un emprunteur immobilier sont nombreux et méritent d'être étudiés en détail. Comparée à d'autres formes de garantie comme l'hypothèque ou l'
Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), la caution bancaire offre souvent plus de souplesse et un coût global réduit.
Une partie des frais potentiellement remboursée
L'un des principaux avantages du cautionnement réside dans la possibilité de récupérer une partie des frais engagés. Selon l'organisme de caution choisi, jusqu'à 70% des sommes versées peuvent être restituées à l'emprunteur une fois le prêt intégralement remboursé. C'est notamment le cas avec Crédit Logement, leader sur le marché français.
Cette particularité distingue nettement la caution d'autres garanties comme l'hypothèque, pour laquelle les frais engagés (notamment les frais de notaire) restent intégralement à la charge de l'emprunteur.
Des formalités simplifiées, sans acte notarié
Autre avantage de taille : contrairement à l'hypothèque ou à l'IPPD, la mise en place d'une caution ne nécessite pas obligatoirement le recours à un notaire. Un simple contrat signé entre le prêteur, l'emprunteur et l'organisme de caution suffit.
Cela permet non seulement un gain de temps, mais aussi une économie substantielle sur les frais de dossier. Là où les frais de notaire liés à une hypothèque peuvent représenter 2% du montant emprunté, le coût d'une caution dépasse rarement 1%.
Pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé
Lorsqu'un emprunteur rembourse son prêt par anticipation, il doit faire lever les garanties qui y sont attachées. Dans le cas d'une hypothèque ou d'une IPPD, cela implique des frais de mainlevée (radiation de l'inscription) qui peuvent s'avérer conséquents.
Avec une caution, en revanche, aucuns frais de ce type ne sont à prévoir. La garantie cesse automatiquement dès que le prêt est soldé, sans démarche particulière ni coût additionnel pour l'emprunteur.
Des conditions d'octroi souvent plus souples
Enfin, il est généralement plus facile d'obtenir un prêt immobilier avec une caution qu'avec une hypothèque. Les organismes de cautionnement mutuel, de par leur fonctionnement, sont souvent moins exigeants que les banques en termes de profil emprunteur et de quotité finançable.
Cela peut faire une réelle différence pour les primo-accédants, les investisseurs ou les emprunteurs présentant des revenus atypiques (professions libérales, indépendants...). Là où une banque refuserait de prêter sans hypothèque, un organisme comme Crédit Logement acceptera plus facilement de se porter caution.
Les coûts et frais associés à la caution de prêt immobilier
Le cautionnement est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Mais cette sécurité a un coût pour l'emprunteur. Quels sont les frais associés à la mise en place d'une caution et comment se comparent-ils à d'autres garanties comme l'hypothèque ? Décryptage.
Les frais de caution : commission et contribution au FMG
Lorsqu'un emprunteur fait appel à un organisme de cautionnement pour garantir son prêt immobilier, il doit s'acquitter de deux types de frais :
- Une commission qui rémunère l'organisme de caution. Elle représente en général un pourcentage du montant emprunté, compris entre 0,5% et 1%. Pour un prêt de 200 000€, cela représente donc entre 1 000€ et 2 000€.
- Une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Ce fonds, alimenté par l'ensemble des emprunteurs cautionnés, permet à l'organisme d'indemniser les banques en cas de défaillance d'un débiteur. La contribution au FMG est en moyenne de 0,8% du capital emprunté, soit 1 600€ pour un prêt de 200 000€.
Au total, pour un prêt de 200 000€, les frais de caution peuvent donc s'élever à 2 600€ environ. Mais une partie de cette somme, correspondant à la contribution au FMG, peut être restituée à l'emprunteur en fin de prêt s'il n'y a eu aucun incident de paiement. Avec Crédit Logement par exemple, principal organisme de caution en France, jusqu'à 70% de la contribution au FMG peut être remboursée.
Comparaison avec les frais d'hypothèque
L'hypothèque est l'autre grande garantie de prêt immobilier. Mais ses coûts sont sensiblement plus élevés que ceux d'une caution :
| Frais |
Caution |
Hypothèque |
| Coût initial |
2 600 € |
2 660 € |
| Frais de mainlevée |
0 € |
644 € |
| Remboursement |
- 1 389 € |
0 € |
| Coût total |
1 211 € |
3 304 € |
Pour un prêt de 200 000€, le coût initial d'une hypothèque est similaire à celui d'une caution. Mais il faut ajouter des frais de mainlevée (644€ en moyenne) pour "libérer" le bien hypothéqué une fois le prêt remboursé. De plus, aucun remboursement n'est possible comme avec la caution. Au final, le coût total d'une hypothèque est presque 3 fois supérieur à celui d'une caution.
Autres avantages de la caution
Au-delà de son coût plus avantageux, la caution présente d'autres atouts par rapport à l'hypothèque :
- Pas de frais de notaire : contrairement à l'hypothèque qui nécessite un acte notarié, la caution est un simple contrat entre l'emprunteur et l'organisme de cautionnement.
- Souplesse en cas de remboursement anticipé : si l'emprunteur rembourse son crédit par anticipation, aucun frais de mainlevée n'est dû avec une caution, contrairement à l'hypothèque.
- Simplicité : la mise en place d'une caution est plus rapide et moins contraignante administrativement qu'une hypothèque.
Pour toutes ces raisons, la caution s'est imposée ces dernières années comme la garantie de prêt immobilier la plus utilisée en France, devant l'hypothèque. En 2022, près de 60% des crédits immobiliers étaient ainsi cautionnés selon l'
Observatoire Crédit Logement/CSA.
Que faire en cas de refus de cautionnement ?
Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, la banque vous demandera généralement une garantie pour se protéger en cas de défaut de paiement. Le cautionnement est l'une des options les plus courantes, mais il peut arriver que votre demande soit refusée par l'organisme de caution. Dans ce cas, quelles sont les alternatives possibles et comment augmenter vos chances d'obtenir un accord ?
Les autres garanties possibles en cas de refus de cautionnement
Si votre demande de cautionnement est rejetée, vous pouvez vous tourner vers d'autres types de garanties pour sécuriser votre prêt immobilier :
- L'hypothèque : elle permet à la banque de saisir votre bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt. Les frais d'hypothèque sont généralement plus élevés que ceux d'un cautionnement, avec un coût moyen de 2% du montant emprunté.
- Le nantissement : vous pouvez proposer à la banque de nantir un autre bien (comme un contrat d'assurance-vie, des titres financiers, etc.) en garantie de votre prêt. Les frais de nantissement varient entre 500 et 1 000 € selon les établissements.
Comment améliorer vos chances d'obtenir un accord de cautionnement ?
Pour maximiser vos chances d'être accepté par un organisme de caution, il est important de soigner la préparation de votre dossier :
- Rassemblez tous les documents nécessaires (pièces d'identité, justificatifs de revenus, contrat de travail, etc.) et vérifiez leur cohérence.
- Calculez précisément votre capacité d'emprunt en tenant compte de votre apport personnel et de vos charges fixes. Un apport conséquent (au moins 10% du montant du bien) sera un atout pour rassurer la caution.
- Limitez votre taux d'endettement à 33% maximum pour démontrer votre solvabilité.
- Soyez transparent sur votre situation professionnelle et financière, sans chercher à dissimuler d'éventuelles difficultés passées.
Faire appel à un courtier en prêts immobiliers
Si vous peinez à obtenir un accord de cautionnement malgré vos efforts, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un courtier spécialisé. Grâce à sa connaissance du marché et à son réseau de partenaires bancaires, il pourra vous aider à :
- Identifier l'organisme de caution le plus adapté à votre profil.
- Optimiser la présentation de votre dossier pour mettre en avant vos atouts.
- Négocier des conditions avantageuses pour votre prêt et votre caution (taux, garantie, assurance, etc.).
- Trouver des alternatives en cas de refus persistant (comme un prêt à taux zéro ou un prêt action logement par exemple).
N'hésitez donc pas à solliciter l'expertise d'un courtier si vous rencontrez des difficultés pour finaliser votre projet immobilier. Son accompagnement pourra faire la différence pour débloquer votre dossier de prêt.
L'essentiel à retenir sur les accords de cautionnement pour prêts immobiliers
Les accords de cautionnement représentent une option avantageuse pour les emprunteurs immobiliers, permettant d'obtenir plus facilement un prêt sans avoir à constituer une hypothèque coûteuse. Bien que comportant certains frais, ils offrent une sécurité financière aux banques tout en restant abordables. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que ces dispositifs continuent d'évoluer, notamment en termes de digitalisation des process d'obtention et de tarification.
